我局（宣城市农业农村局）于2020年5月27日在政务公开网上发布关于向社会公开征求《宣城市农村宅基地和村民住房建设管理办法（征求意见稿）》意见的公告，至到2020年6月9日公开征求意见截止时间，未收到修改意见反馈。
宣城市农村宅基地和村民住房建设管理办法
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条【立法目的和依据】为了加强对农村宅基地和村民住房建设的监督管理，规范村民住房建设行为，维护村民合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律,结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内集体土地上农村村民新建、改建、扩建和重建住房(以下简称村民建房)及其监督管理。
本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。
本办法所称村民建房，包括村民个人建房、集体建房和农民公寓建设。
第三条【基本原则】村民建房应当遵循规划先行、先批后建、一户一宅、节约集约、适度集中的原则。
第四条【政府职责】市政府负责本市行政区域内农村宅基地用地监督管理和权限范围内农村宅基地用地涉及的农用地转用审批。
县级人民政府负责本行政区域内宅基地使用管理和宅基地用地涉及农用地转用审批的申报、组织查处宅基地违法用地行为等相关工作。
乡镇人民政府是农村宅基地管理的责任主体，履行直接管理职责，负责乡镇国土空间规划和村庄规划的组织实施、农用地转用申请、农村宅基地的审批和使用监管，指导村级组织做好农村宅基地管理等相关工作。
村级组织负责村民宅基地申请核实，以及宅基地用地调整、宅基地退出处置和村民宅基地违法用地的现场劝止、及时报告等相关工作。
第五条【部门职责】农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审查报批和规划许可等相关手续。
住房和城乡建设管理部门负责组织编制农村住房设计通用图集，对农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训。
第六条【简政措施】县级人民政府要统一明确乡镇承担农村宅基地改革和管理工作的机构，将农村宅基地和村民建房申请统一纳入乡镇便民服务中心，建立一个窗口对外受理，国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的联审联批机制,实行一站式办理。
第七条【鼓励引导】县级人民政府应当结合本地实际情况,采取有力措施，鼓励、引导有条件的地区，推广村民集体建房和农民公寓建设，提高农村建设用地的使用效率，提高土地的节约集约化水平。
第二章 规划、选址及用地标准
第八条【规划编制】乡镇人民政府应当根据国土空间规划组织编制和修订本辖区内村庄规划，编制经费由县级人民政府统筹安排。
宅基地的选址及规模应符合经依法批准的村庄规划，未经法定程序不得擅自修改村庄规划。要依法加强村庄规划编制审批管理，编制和修改规划要强化村民主体和党组织、村民委员会主导作用，动员、组织和引导村民积极参与村庄规划的编制工作，协商确定规划内容。村庄规划批准实施之前，在与生态保护红线及现行的乡级土地利用总体规划不冲突的情况下，宅基地规划管理可参考现行村土地利用规划、美丽乡村规划等规划，实行一事一议制度，确保与即将编制的“多规合一”实用性村庄规划做好衔接。
第九条【规划要求】农村村民建房应当优先利用原有的宅基地、集体建设用地、村内空闲地、荒地和未利用地，严格控制占用耕地，严禁占用永久基本农田。涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用手续，其中占用耕地的，由市县人民政府履行耕地占补平衡的主体责任。在实施城乡建设用地增减挂钩项目时，建新地块要优先保障拆迁安置的农村宅基地用地需求。鼓励和引导村集体按照村庄规划集中建设新居。在规划拟撤并的村庄范围内，除危房改造外，不得审批新建、扩建住宅用地。
第十条【选址要求】村民建房禁止在下列区域选址：
(一)永久基本农田和国家一级生态公益林地；
(二)山洪地质灾害易发地段和地下采空区；
(三)行洪、灌溉、排涝通道等水利设施管理范围；
(四)饮用水水源一级保护区；
(五)公路建筑控制区和铁路建筑限界范围；
(六)历史文化名镇、名村核心保护区和历史文化街区；
(七)供水、供电、供气和通讯等设施管理范围；
(八)污染或者有污染风险的地块；
(九)法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。
(十)属于城市近期规划改造和控制的区域。
第十一条【用地计划】农村村民宅基地涉及办理农用地转用手续的，由乡镇人民政府提出农用地转用申请。符合农用地转用条件的，市、县自然资源和规划部门按《土地管理法》第四十四条有关规定，及时拟订农用地转用方案，一次性或分批次向省或市申请办理农用地转用审批手续，报经有权机关依法批准。
第十二条【宅基地面积标准】宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过160平方米。
县级人民政府可在上述规定的范围内，综合宅基地所在区位、占地类型以及农村人口和土地资源状况，制定符合本地实际的“一户一宅”宅基地面积标准。
第十三条【宅基地收回】农村村民经批准另址建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物;参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由所在农村集体经济组织或者村民委员会依法收回。
第三章 用地建房审批
第十四条【申请条件】农村村民符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请用地建房:
(一)除父母身边留一子女外，其他成年子女确需建房另立门户，原宅基地面积低于分户标准的；
(二)改善住房条件，需要在原址改建、扩建或者拆除新建的;
(三)因自然灾害或者实施村镇规划、国家、集体建设需要或者移民搬迁的;
(四)回乡创业落户的大学毕业生和特殊人才，回乡落户的复退军人等，没有住宅需要新建住宅的；
(五)原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；
(六)县级以上人民政府规定的其他条件。
第十五条【申请】农村村民需要宅基地用地建房的，应当填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，提交相关申请要件，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。
村民小组收到申请后，应当在10个工作日内提交村民小组会议讨论，并将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建房层高和面积）等情况在本小组范围内公示。公示时间不得少于5个工作日。公示有异议的，由村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案和建房（规划许可）方案再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查。
第十六条【审查程序】公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。村级组织应当在收到材料后5个工作日内完成，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划（没有编制村庄规划的，审查是否符合乡镇国土空间规划中明确的村国土空间用途管制规则和建设管控要求）、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。
审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡镇人民政府。
没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。村级组织应当向乡镇人民政府报送以下申报材料：
1．《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
2．《农村宅基地使用承诺书》；
3．家庭户口薄复印件和户主及申请人身份证复印件；
4．住房设计图件。
农村集体经济组织或者村民委员会拟申请集体建房的，应当将建设方案提交村民会议或者村民代表会议讨论，经讨论通过并公示后，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，连同集体建房用地使用证明、建设方案一并报送乡镇人民政府审核。
第十七条【审批程序】乡镇人民政府受理农村村民宅基地和建房（规划许可）申请后，应当在10个工作日内，组织农业农村、自然资源等相关部门完成联合审核工作。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、旧宅处理方式等是否符合规定要求、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、材料是否齐全等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源和规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否取得用地计划。涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续。建设部门审查主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。涉及林业、水利、电力、公路等部门的，要及时征求意见。
乡镇人民政府根据各部门联审结果，对农村村民宅基地申请进行审批。经审核认为宅基地申请和用地审批符合条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，在5个工作日内予以批准，发放《农村宅基地批准书》和乡村建设规划许可证，并同步将审批情况书面报县级农业农村、自然资源等部门备案。
经联审不符合宅基地和用地审批申请条件的，乡镇人民政府应当在3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应当场一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。
第十八条【不予批准情形】村民用地建房申请有下列情形之一的，不予批准:
(一)宅基地选址不符合国土空间规划和村庄规划的；
(二)占用永久基本农田的；
(三)将原有住房出售、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的;
(四)原有住房被征收已得到已得到住房或货币安置的；
(五)申请另址新建住房未签订退出原有宅基地协议的;
(六)申请建房的宅基地存在权属争议的；
(七)违法住房建设行为未处理或处理未结案的；
(八)在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的；
(九)不符合相关法律法规和政策规定的。
第十九条【审批结果公布】乡镇人民政府和村民委员会应当及时公布宅基地建房的审批结果，接受社会监督。
第二十条【证书时效】村民自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内未开工建房的，《乡村建设规划许可证》自动失效。
村民用地建房未取得《乡村建设规划许可证》的，不得开工建设。
第四章 建设管理
第二十一条【管理职责】住房和城乡建设部门应当加强对农村建筑工匠的管理,建立农村建筑工匠质量安全责任追究制度，健全农村建筑工作责任主体信用档案，规范农村建筑工匠管理。
乡镇人民政府应当加强对村民建房流程管理，做到建筑放样到场、施工过程到场、竣工验收到场。
第二十二条【建设要求】村民建房施工现场应当悬挂告示牌，公布建房占地面积、楼层数、总建筑面积、建筑高度、彩色立面图、材质等信息，接受政府和其他村民的监督。鼓励村民住房建设使用绿色节能新技术和装配式建筑，推广应用绿色建材产品。
第二十三条【施工图纸】村民建造住房应当使用具备资质的设计单位设计审核的施工图，或者使用住房和城乡建设部门推荐的农村住房通用设计图集。
住房和城乡建设部门负责免费提供和推荐使用农村住房通用设计图集，通过网络信息等平台供建房者查询下载。
第二十四条【放样服务】建房村民取得《乡村建设规划许可证》以及农村住房设计图纸后，可以向乡镇申请免费放样服务。乡镇应当自收到申请之日起7个工作日内，按照《乡村建设规划许可证》确定的宅基地位置和允许建设的范围进行放样。
第二十五条【施工资质】 建设四层或者四层以上住房的，建房村民应当委托具有相应资质的建筑施工企业施工;建设三层以下农村住房的，也可以委托具有相应资质或者相应技能的建筑工匠施工。
第二十六条【竣工验收】村民建房完工后，应当向乡镇申请竣工验收。乡镇自收到申请之日起5个工作日内，应当实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
第二十七条【旧地收回】村民申请另址新建住房的，除依法不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，在房屋竣工验收后应当履行承诺，在规定期限内自行拆除原宅基地上的建筑物。原宅基地由集体经济组织或村民委员会收回后统一安排使用。
第二十八条【不动产登记】通过验收的农户，及时向不动产登记机构申请办理农村房地一体不动产登记。
第二十九条【档案管理】乡镇人民政府应当建立村民住房建设管理档案，实行一户一档，实现审批、建设、验收、履行承诺等全过程记录，有关资料归档留存。村民住房建设管理档案应当包含宅基地用地和建设规划申请、审批手续、设计图纸、公示影像资料等。乡镇按月将审批情况报县级农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设等部门备案。
第五章 盘活利用闲置宅基地
第三十条【落实宅基地集体所有权】自然资源和规划部门负责农村集体土地确权发证，将农村集体土地所有权确认到农村集体经济组织。属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的，可以由村集体经济组织或村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。
农村集体经济组织依法依规行使村庄规划以及宅基地分配、使用、退出、流转等的管理职责。集体成员在宅基地规划、分配、使用、处分等重大事项中的享有知情权、参与权、监督权。
第三十一条【有偿使用】县级人民政府应探索制定农村宅基地有偿使用办法。村集体经济组织可以依据本村宅基地民主管理机制对分配取得的宅基地实行有偿调剂、有偿选位；对于因历史造成的超标准占用宅基地、“一户多宅”以及非本集体经济组织成员除继承房屋以外占有和使用的宅基地，明确有偿使用标准，超出规定面积部分实行有偿使用。
第三十二条【保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权】县级人民政府应制定农村宅基地分配资格的具体条件和认定规则，以户为单位落实集体经济组织成员宅基地资格权。对于回乡安置、就业安置、人才引进的，由县级政府研究制定到村落户的相关政策。
第三十三条【宅基地有偿退出和转让】进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地。经所在农村集体经济组织或者村民委员会同意，农村村民可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。
不得以退出宅基地作为农民进城落户条件，宅基地农户资格权不得转让。
第三十四条【放活宅基地和农民房屋使用权】 县级人民政府要探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施，按照房地一体的原则，合理确定宅基地及农民房屋通过转让、互换、赠与、继承、出租、入股等方式流转的适用范围，设定流转期限、途径和用途。
农村集体经济组织及其成员可以采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。返乡人员可以依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。农村集体经济组织可以采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治。
不得违法违规买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
第六章 监督检查
第三十五条【信息化管理】农业农村部门应当建立农村宅基地统计调查制度。鼓励各地加快信息化建设，研发农村宅基地用地建房审批管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等实现数字化管理。
第三十六条【信息公开】县级人民政府要按照人民政府信息公开规定，组织建立农村宅基地审批信息“县、乡、村”三级信息公开平台，主动将农村宅基地用地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公开。经依法批准的农村宅基地，乡镇人民政府和村级组织应当及时公开审批结果，特别是《农村宅基地批准书》和乡村建设规划许可证。
第三十七条【动态巡查】县级人民政府要建立完善动态巡查制度，将农村宅基地执法纳入农业综合行政执法范围，并推进行政执法权限和力量向基层延伸和下沉；乡镇人民政府要组建综合行政执法机构，强化统一指挥和统筹协调职责，并按照网格化管理要求开展巡查，对宅基地违法违规行为做到早发现、早制止；村级组织要设立宅基地协管员制度，指定1名村级组织负责人兼任宅基地协管员，负责开展宅基地日常监管，对违法违规行为做到早发现、早报告。
第三十八条【举报制度】县乡两级人民政府及农业农村部门应当向社会公开举报、投诉电话和信箱，受理群众举报和投诉，及时核查、依法处理。要结合实际制定针对违法用地建房的发现、报告、处置措施和奖惩办法，压实村级组织第一责任人的属地管理责任，第一时间掌握违法用地建房线索和信息，努力把违法用地建房问题消除在萌芽状态。
第三十九条【督查考核】建立农村宅基地管理考核制度，把农村宅基地管理纳入乡村振兴战略考核。
第七章 法律责任
第四十条【违反规划管理的责任】未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第四十一条【非法占地建房的责任】村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由县级农业农村部门责令其退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
建房占地面积超过本办法规定标准的，多占的土地按照非法占用土地处理。新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，对新建的房屋按照非法占用土地处理。
对2020年1月1日之前历史形成的宅基地面积超标、“一户多宅”等问题，县级人民政府应制定处置意见，由农业农村、自然资源和规划等有关部门和乡镇人民政府组成工作专班，联查联办，按照宅基地占用时国家和地方有关法规政策分类认定，妥善处理。
第八章 附则
第四十二条【制定标准】县(市、区)人民政府可以根据本办法，制定本行政区域农村宅基地和村民建房管理实施细则。
第四十三条【生效时间】本办法自发布之日起施行。
来源 || 宣城市政府网站
